Loạt chính sách “siết” và “nới” nhà đất năm 2014
Cho phân lô bán nền, phạt nặng nếu triển khai dự án “chui”, Luật đất đai sửa đổi với những cơ chế mới về định giá đất, xử dự án “treo”… là hàng loạt chính sách mới trong được áp dụng trong năm 2014.
Lại được “bán lúa non”
Theo Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị, từ ngày 5/1/2014 lại cho phép các khu đô thị không cần phải bán nhà mà có thể bán đất nền cho người dân tự xây nhà.
Thông tư trên quy định tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.
Việc xem xét các khu vực được chuyển QSDĐ đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở phải tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị (quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Khu vực được chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như: đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước... theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.
Cũng tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV sẽ phân loại dự án để đề xuất, xem xét quyết định cho dừng, tạm dừng hoặc được phép triển khai dựa trên nguyên tắc cơ bản của từng nhóm dự án.
Nhóm các dự án tạm dừng bao gồm các dự án đã cơ bản thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng nhưng có sản phẩm nhà ở cùng loại với sản phẩm hiện đang tồn kho nhiều trên thị trường và không thể điều chỉnh; các dự án chưa thực hiện giải phóng mặt bằng hoặc diện tích đã giải phóng mặt bằng có tỷ lệ thấp (dưới 30%); các dự án mà chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án.
Phạt nặng những dự án triển khai “chui”
Chính phủ mới ban hành Nghị định số 155/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư. Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2014 và thay thế các Nghị định số 53/2007 ngày 4/4/2007 và Nghị định số 62/2010 ngày 4/6/2010.
Trong đó quy định: Không thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật; tạm ngừng, giãn tiến độ thực hiện dự án nhưng không thông báo bằng văn bản tới cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư sẽ bị phạt từ 20 triệu đến 30 triệu đồng.
Chuyển nhượng dự án không đúng quy định cũng sẽ bị phạt từ 50 triệu đến 70 triệu đồng. Đặc biệt, phạt tiền từ 70 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với hành vi triển khai thực hiện dự án khi chưa được cấp giấy chứng nhận đầu tư.
Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực kể từ 1/7/2014
Luật Đất đai sửa đổi vừa mới được Quốc hội thông qua với nhiều điều thay đổi. Đáng chú ý là vấn đề định giá đất. Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể.
Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114). Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể.
Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc lập (Khoản 3 Điều 114). Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều 114).
Việc xử lý các "dự án treo" cũng được đổi mới. Luật Đất đai 2013 quy định: trường hợp không đưa đất vào sử dụng (trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa) thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.
Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Ngoài ra, hàng loạt các động thái hỗ trợ khác của Chính phủ cũng có tác động trong năm 2014, như: giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hạ trần lãi suất huy động vốn ngắn hạn, áp dụng việc giảm 50% thuế VAT cho các giao dịch căn hộ thương mại với diện tích sàn dưới 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, tiếp tục cho vay ưu đãi mua nhà từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Chính phủ…
Bên cạnh đó, việc Chính phủ đã thông qua việc nâng trần bội chi từ 4,8% lên 5,3% GDP trong năm 2014. Khoản tăng này dùng để mở rộng đầu tư cơ sở hạ tầng, mà từ đó lĩnh vực BĐS sẽ được hưởng lợi nhờ kết nối hạ tầng tốt hơn.
Theo Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14/01/2013 của Chính phủ về Quản lý đầu tư phát triển đô thị, từ ngày 5/1/2014 lại cho phép các khu đô thị không cần phải bán nhà mà có thể bán đất nền cho người dân tự xây nhà.
Thông tư trên quy định tùy theo nhu cầu phát triển đô thị, khả năng huy động các nguồn lực, đề xuất của chủ đầu tư, UBND cấp tỉnh quy định các khu vực được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân (hộ gia đình, cá nhân) tự xây dựng nhà ở, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.
Việc xem xét các khu vực được chuyển QSDĐ đã đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở phải tuân thủ các quy định về quy hoạch đô thị (quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết) và quy chế quản lý quy hoạch kiến trúc của khu vực đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Khu vực được chuyển quyền sử dụng đất phải được đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật thiết yếu như: đường giao thông, các tuyến cấp điện, chiếu sáng, thông tin viễn thông, cấp thoát nước... theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở, đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu cho người dân khi đến ở.
Bên cạnh chính sách nới lỏng cho phân lô bán nền, nhà đất còn bị "siết" bằng nhiều chính sách khác.
Nhiều dự án tạm dừng từ 5/1/2014Cũng tại Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV sẽ phân loại dự án để đề xuất, xem xét quyết định cho dừng, tạm dừng hoặc được phép triển khai dựa trên nguyên tắc cơ bản của từng nhóm dự án.
Nhóm các dự án tạm dừng bao gồm các dự án đã cơ bản thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng nhưng có sản phẩm nhà ở cùng loại với sản phẩm hiện đang tồn kho nhiều trên thị trường và không thể điều chỉnh; các dự án chưa thực hiện giải phóng mặt bằng hoặc diện tích đã giải phóng mặt bằng có tỷ lệ thấp (dưới 30%); các dự án mà chủ đầu tư không đủ năng lực thực hiện dự án.
Phạt nặng những dự án triển khai “chui”
Chính phủ mới ban hành Nghị định số 155/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực kế hoạch và đầu tư. Nghị định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 1/1/2014 và thay thế các Nghị định số 53/2007 ngày 4/4/2007 và Nghị định số 62/2010 ngày 4/6/2010.
Trong đó quy định: Không thực hiện thủ tục điều chỉnh dự án đầu tư theo quy định của pháp luật; tạm ngừng, giãn tiến độ thực hiện dự án nhưng không thông báo bằng văn bản tới cơ quan quản lý nhà nước về đầu tư sẽ bị phạt từ 20 triệu đến 30 triệu đồng.
Chuyển nhượng dự án không đúng quy định cũng sẽ bị phạt từ 50 triệu đến 70 triệu đồng. Đặc biệt, phạt tiền từ 70 triệu đồng đến 80 triệu đồng đối với hành vi triển khai thực hiện dự án khi chưa được cấp giấy chứng nhận đầu tư.
Luật Đất đai sửa đổi sẽ có hiệu lực kể từ 1/7/2014
Luật Đất đai sửa đổi vừa mới được Quốc hội thông qua với nhiều điều thay đổi. Đáng chú ý là vấn đề định giá đất. Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể.
Khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và Khoản 1 Điều 114). Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các trường hợp cụ thể.
Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc lập (Khoản 3 Điều 114). Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3 Điều 114).
Việc xử lý các "dự án treo" cũng được đổi mới. Luật Đất đai 2013 quy định: trường hợp không đưa đất vào sử dụng (trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa) thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này.
Hết thời hạn được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng.
Ngoài ra, hàng loạt các động thái hỗ trợ khác của Chính phủ cũng có tác động trong năm 2014, như: giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hạ trần lãi suất huy động vốn ngắn hạn, áp dụng việc giảm 50% thuế VAT cho các giao dịch căn hộ thương mại với diện tích sàn dưới 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2, tiếp tục cho vay ưu đãi mua nhà từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng của Chính phủ…
Bên cạnh đó, việc Chính phủ đã thông qua việc nâng trần bội chi từ 4,8% lên 5,3% GDP trong năm 2014. Khoản tăng này dùng để mở rộng đầu tư cơ sở hạ tầng, mà từ đó lĩnh vực BĐS sẽ được hưởng lợi nhờ kết nối hạ tầng tốt hơn.
Theo Minh Thư (Infonet.vn)
