Không chỉ chủ đầu tư, nhiều khách hàng trót mua căn hộ tại các dự án "giữa đường đứt gánh" cũng sẵn sàng hạ giá xuống một nửa mà vẫn khó tìm khách mua.
Chủ đầu tư một khu căn hộ trên đường Mã Lò, quận Bình Tân đang chào bán dự án với giá 60 tỷ đồng, có thể thương lượng thêm. Mức giá này đã bao gồm tiền đất (gần 6.000 m2), tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thiết kế, chi phí ép cọc, thử tải (đã hoàn tất). Một đơn vị môi giới dự án này đánh giá, bên bán sẵn sàng chịu lỗ hàng chục tỷ đồng do áp lực đáo hạn trả nợ ngân hàng.
"Nếu tính chi phí cơ hội, lãi suất và nhiều khoản đổ vào dự án trong thời gian dài thì chủ đầu tư chịu lỗ tối thiểu trên 30% so với tổng mức đầu tư. Bên mua vẫn có thể thương lượng thêm vì chủ đầu tư đang cần tiền", đại diện đơn vị môi giới tiết lộ. Tuy nhiên, do ngại rủi ro pháp lý còn tiềm ẩn, các nhà đầu tư đều lắc đầu với dự án này dù giá bán sỉ khá mềm.
Dự án bán sỉ giảm giá đã đành, nhiều người mua lẻ cũng đại hạ giá nhà trong những dự án đình trệ. Bà Nhạn mua căn hộ Green Building, quận 9, TP HCM cách đây 7 năm với giá hơn 1.200 USD mỗi m2 nhưng hiện nay giá dự án này trên thị trường thứ cấp chỉ còn 500 USD mỗi m2, tương đương 10,5-11 triệu đồng mỗi m2. "Người ta xả hàng giảm đến 60% nhưng cũng không thu được tiền về vì ngày bàn giao căn hộ vẫn mịt mờ. Tôi đã đổ vào đây 1,5 tỷ đồng, cũng đã rao bán nhưng không ai mua", bà Nhạn chia sẻ.
Một trường hợp khác, ông Tuân mua căn hộ Vạn Hưng Phát Apartment trên đường Tạ Quang Bửu, quận 8 đã thanh toán 2,3 tỷ đồng (95% giá trị hợp đồng) nhưng dự án đình trệ 5 năm. Giữa năm nay ông Tuân rao bán lỗ với giá 1,2 tỷ đồng, song do không tin tưởng vào khả năng hoàn thiện dự án nên không có khách nào dám xuống tiền mua lại suất đầu tư này.
Chủ đầu tư chung cư PetroVietnam Landmark (quận 2) không còn tiền hoàn thiện dự án dù nhiều khách hàng đã đóng 95% giá trị căn hộ, khiến cho dự án rớt giá mạnh trên thị trường thứ cấp. Ảnh: Vũ Lê
Trong quý II/2014, dự án Gia Phú, quận 9 đang vướng vào tranh chấp vì chủ đầu tư bị phát hiện bán trùng căn hộ cho nhiều người cũng đang chào giá giảm một nửa trên thị trường thứ cấp. Dự án có giá trung bình dưới một tỷ đồng mỗi căn nhưng cò đất chào giá 3 căn chỉ 1,5 tỷ đồng.
Được tiếng là chung cư cao cấp, dự án PetroVietnam Landmark (quận 2) do Công ty PVC Land làm chủ đầu tư cũng rớt giá mạnh. Doanh nghiệp ngập nợ, không còn tiền hoàn thiện nhà dù nhiều khách hàng đã đóng 90-95% giá trị căn hộ. Năm 2010 dự án được chào bán giá 24 triệu đồng mỗi m2, thì năm 2014 giá thị trường do một số nhà thầu dự án bán ra chỉ còn 13 triệu đồng mỗi m2.
Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh cho biết: "Thị trường bất động sản TP HCM còn mảng tối là những dự án chung cư chết lâm sàng, giá giảm mạnh nhưng không ai dám mua vì đầy rủi ro".
Theo ông Thanh, giảm giá bất động sản, bán đổ bán tháo là một trong những giải pháp đầu tiên để tháo chạy nhưng không phải lúc nào cuộc rút lui cũng êm đẹp. Bởi lẽ, muốn rút lui khỏi thị trường đòi hỏi rất nhiều yếu tố.
Thứ nhất, phải xác định được nguyên nhân dự án trở bệnh hay chết lâm sàng. Ví dụ như đình trệ vì thiếu vốn, nợ nần, khách hàng không đóng tiền hay vì chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và lãi suất bị ngân hàng ăn hết vốn..., mỗi trường hợp đều có giải pháp khác nhau.
Thứ hai, xác định cơ hội sống sót của dự án. Điều này phụ thuộc vào phân khúc, thiết kế, giá cả của sản phẩm có phù hợp với thị trường hay không. Kế đến cần xem xét dòng tiền còn lại có đủ để hoàn thiện hay phải bù lỗ.
Thứ ba là xác định mức độ chịu lỗ của các bên tham gia. Chủ đầu tư tất nhiên phải chịu lỗ, nhưng chính khách hàng cũng phải cam kết tiếp tục đóng tiền thì dự án mới đảm bảo tài chính để hoàn thiện.
Cuối cùng là cần phải có một ngân hàng trung gian giám sát dòng tiền của dự án để đảm bảo không xảy ra sự cố tài chính nào thêm nữa.
Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực nhận định, nguyên nhân các dự án phải đại hạ giá trên thị trường thứ cấp là do các chủ đầu tư để dự án ngày càng sa lầy, không tìm được đầu ra. Lối thoát cho những dự án ốm yếu, bệnh tật này là hãy tuân thủ luật chơi.
Ông Đực giải thích, đầu tư bất động sản cũng như ra chiến trường, bắt buộc phải theo luật thắng thua. "Khi thị trường nóng sốt, chủ đầu tư chiến thắng, lãi nhiều thì ca khúc khải hoàn. Đến khi thị trường khủng hoảng, doanh nghiệp chiến bại phải chấp nhận thương vong. Ai may mắn thì chỉ bị thương nhẹ, bảo toàn được tính mạng. Ai kém may thì phải chịu thiệt thòi", ông Đực nói.
Theo chuyên gia này, cuộc tháo chạy lẽ ra nên đến sớm hơn, diễn ra từ năm 2011-2012 thì thiệt hại đã không nặng nề như lúc này. Nếu các chủ đầu tư cứ chần chừ không chịu cắt lỗ nhanh, càng ôm dự án và giữ giá dù không có khả năng về đích thì càng bị ảnh hưởng lớn, khiến khách hàng chịu khổ lây.
"Chủ đầu tư nào hết tiền, hết sức nên buông súng, chấp nhận bán lỗ dự án cho một chủ đầu tư mới để sớm cải thiện tình hình, khách hàng đỡ khổ. Bất động sản đã có những thời kỳ tăng giá, vì vậy, nếu bây giờ có đại hạ giá cũng nên xem đó là quy luật", ông Đực nhấn mạnh.
Vũ Lê
Chủ đầu tư một khu căn hộ trên đường Mã Lò, quận Bình Tân đang chào bán dự án với giá 60 tỷ đồng, có thể thương lượng thêm. Mức giá này đã bao gồm tiền đất (gần 6.000 m2), tiền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, thiết kế, chi phí ép cọc, thử tải (đã hoàn tất). Một đơn vị môi giới dự án này đánh giá, bên bán sẵn sàng chịu lỗ hàng chục tỷ đồng do áp lực đáo hạn trả nợ ngân hàng.
"Nếu tính chi phí cơ hội, lãi suất và nhiều khoản đổ vào dự án trong thời gian dài thì chủ đầu tư chịu lỗ tối thiểu trên 30% so với tổng mức đầu tư. Bên mua vẫn có thể thương lượng thêm vì chủ đầu tư đang cần tiền", đại diện đơn vị môi giới tiết lộ. Tuy nhiên, do ngại rủi ro pháp lý còn tiềm ẩn, các nhà đầu tư đều lắc đầu với dự án này dù giá bán sỉ khá mềm.
Dự án bán sỉ giảm giá đã đành, nhiều người mua lẻ cũng đại hạ giá nhà trong những dự án đình trệ. Bà Nhạn mua căn hộ Green Building, quận 9, TP HCM cách đây 7 năm với giá hơn 1.200 USD mỗi m2 nhưng hiện nay giá dự án này trên thị trường thứ cấp chỉ còn 500 USD mỗi m2, tương đương 10,5-11 triệu đồng mỗi m2. "Người ta xả hàng giảm đến 60% nhưng cũng không thu được tiền về vì ngày bàn giao căn hộ vẫn mịt mờ. Tôi đã đổ vào đây 1,5 tỷ đồng, cũng đã rao bán nhưng không ai mua", bà Nhạn chia sẻ.
Một trường hợp khác, ông Tuân mua căn hộ Vạn Hưng Phát Apartment trên đường Tạ Quang Bửu, quận 8 đã thanh toán 2,3 tỷ đồng (95% giá trị hợp đồng) nhưng dự án đình trệ 5 năm. Giữa năm nay ông Tuân rao bán lỗ với giá 1,2 tỷ đồng, song do không tin tưởng vào khả năng hoàn thiện dự án nên không có khách nào dám xuống tiền mua lại suất đầu tư này.
Chủ đầu tư chung cư PetroVietnam Landmark (quận 2) không còn tiền hoàn thiện dự án dù nhiều khách hàng đã đóng 95% giá trị căn hộ, khiến cho dự án rớt giá mạnh trên thị trường thứ cấp. Ảnh: Vũ Lê
Trong quý II/2014, dự án Gia Phú, quận 9 đang vướng vào tranh chấp vì chủ đầu tư bị phát hiện bán trùng căn hộ cho nhiều người cũng đang chào giá giảm một nửa trên thị trường thứ cấp. Dự án có giá trung bình dưới một tỷ đồng mỗi căn nhưng cò đất chào giá 3 căn chỉ 1,5 tỷ đồng.
Được tiếng là chung cư cao cấp, dự án PetroVietnam Landmark (quận 2) do Công ty PVC Land làm chủ đầu tư cũng rớt giá mạnh. Doanh nghiệp ngập nợ, không còn tiền hoàn thiện nhà dù nhiều khách hàng đã đóng 90-95% giá trị căn hộ. Năm 2010 dự án được chào bán giá 24 triệu đồng mỗi m2, thì năm 2014 giá thị trường do một số nhà thầu dự án bán ra chỉ còn 13 triệu đồng mỗi m2.
Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn, Đoàn Chí Thanh cho biết: "Thị trường bất động sản TP HCM còn mảng tối là những dự án chung cư chết lâm sàng, giá giảm mạnh nhưng không ai dám mua vì đầy rủi ro".
Theo ông Thanh, giảm giá bất động sản, bán đổ bán tháo là một trong những giải pháp đầu tiên để tháo chạy nhưng không phải lúc nào cuộc rút lui cũng êm đẹp. Bởi lẽ, muốn rút lui khỏi thị trường đòi hỏi rất nhiều yếu tố.
Thứ nhất, phải xác định được nguyên nhân dự án trở bệnh hay chết lâm sàng. Ví dụ như đình trệ vì thiếu vốn, nợ nần, khách hàng không đóng tiền hay vì chủ đầu tư dùng đòn bẩy tài chính và lãi suất bị ngân hàng ăn hết vốn..., mỗi trường hợp đều có giải pháp khác nhau.
Thứ hai, xác định cơ hội sống sót của dự án. Điều này phụ thuộc vào phân khúc, thiết kế, giá cả của sản phẩm có phù hợp với thị trường hay không. Kế đến cần xem xét dòng tiền còn lại có đủ để hoàn thiện hay phải bù lỗ.
Thứ ba là xác định mức độ chịu lỗ của các bên tham gia. Chủ đầu tư tất nhiên phải chịu lỗ, nhưng chính khách hàng cũng phải cam kết tiếp tục đóng tiền thì dự án mới đảm bảo tài chính để hoàn thiện.
Cuối cùng là cần phải có một ngân hàng trung gian giám sát dòng tiền của dự án để đảm bảo không xảy ra sự cố tài chính nào thêm nữa.
Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực nhận định, nguyên nhân các dự án phải đại hạ giá trên thị trường thứ cấp là do các chủ đầu tư để dự án ngày càng sa lầy, không tìm được đầu ra. Lối thoát cho những dự án ốm yếu, bệnh tật này là hãy tuân thủ luật chơi.
Ông Đực giải thích, đầu tư bất động sản cũng như ra chiến trường, bắt buộc phải theo luật thắng thua. "Khi thị trường nóng sốt, chủ đầu tư chiến thắng, lãi nhiều thì ca khúc khải hoàn. Đến khi thị trường khủng hoảng, doanh nghiệp chiến bại phải chấp nhận thương vong. Ai may mắn thì chỉ bị thương nhẹ, bảo toàn được tính mạng. Ai kém may thì phải chịu thiệt thòi", ông Đực nói.
Theo chuyên gia này, cuộc tháo chạy lẽ ra nên đến sớm hơn, diễn ra từ năm 2011-2012 thì thiệt hại đã không nặng nề như lúc này. Nếu các chủ đầu tư cứ chần chừ không chịu cắt lỗ nhanh, càng ôm dự án và giữ giá dù không có khả năng về đích thì càng bị ảnh hưởng lớn, khiến khách hàng chịu khổ lây.
"Chủ đầu tư nào hết tiền, hết sức nên buông súng, chấp nhận bán lỗ dự án cho một chủ đầu tư mới để sớm cải thiện tình hình, khách hàng đỡ khổ. Bất động sản đã có những thời kỳ tăng giá, vì vậy, nếu bây giờ có đại hạ giá cũng nên xem đó là quy luật", ông Đực nhấn mạnh.
Vũ Lê
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét